О ситуации в строительстве и о недвижимости в Хайфе

Этот пост касается Хайфы. Но думаю, что многое из того, что вы здесь прочитаете, характерно и для других городов Израиля.

Закопалась в тему и перелопатила кучу материалов (ивр.) Много интересного и неожиданного. Поэтому пост длинный, с текстом, линками и фотографиями.

У мэра Хайфы Йоны Яхава большие планы. Он мечтает, чтобы население Хайфы в ближайшие 7 лет выросло на 50 тысяч человек: с 280 тыс. сегодня до 330 тыс в 2025 году.

Но мечты отдельно и реальность отдельно.

Шестой год подряд население Хайфы уменьшается. В 2016 году население города уменьшилось на 2600 человек.

В прошедшем, 2017 году баланс отрицательной миграции был еще сильнее - население Хайфы уменьшилось на 9400 человек.

Город стареет, проблемы занятости, высокий муниципальный налог, негде припарковать машину - и это еще не все причины, из-за которых молодежь перебирается в Тират Кармель, Кирьят-Ата и Кирьят-Бялик.

Хайфа в последние годы была привлекательной целью для инвесторов в недвижимость. Но по данным Минфина нынче инвесторы вовсю избавляются от квартир: в прошедшем 2017 году инвесторы продали в Хайфе на 1703 квартиры больше, чем они купили в 2016-2017 годах. Для Хайфы - весьма высокая цифра.

Всего несколько лет назад наши хайфские френды рассказывали здесь в ЖЖ, что у Хайфы крайне небольшой потенциал роста: все, что возможно, освоили, застроили еще двадцать, сорок и пятьдесят лет назад. А вокруг всего этого населенного - лес, овраги, охраняемая природа, да просто горный рельеф, не благоприятствующий строительству.

Не было потенциала, да вдруг появился. В последние годы в городе начaлся самый настоящий бум строительства. Уже заселен и будет и дальше разрастаться (в плане 6000 квартир) жилой район Неот Перес на южной окраине Хайфы (в свое время на открытие района имени себя приехал лично сам президент). Еще 5000 квартир в плане в Тират Кармель. Плюс еще 1400 в Рамат А-Наси.

На кармельских вершинах, между Ромемой и Рамат Сaпир - прекрасный кармельский лес, сосны, кабаны, лисы и прочая леснaя живность. В 2011 году муниципалитет порешил, что здесь будет жилой район. Ни петиции жителей, ни аргументы борцов-энтузиастов не помогли.

Лес вырубили, на горе пробили уступы, возвели укрепляющие стены, проложили канализaцию. Мoжно начинать строить.
На небольшой площади (посмотрите на план) плотно размечены 96 участков. На каждом из них будет домик на 10 квартир.



У каждой семьи будет в среднем полторы машины. Где и как по узким улицам Кармеля будут эти полторы тысяч машин выезжать по утрам на работу, отвозить детей в школы, вечером возвращаться домой?

Здесь еще и другая проблема. Склоны этого участка имеют уклон 12 градусов.

Уклон очень большой, сравнимый с уклоном крутой улицы Ционут. Такой уклон в  Гиват-Земер очень поднимает и без того высокую стоимость строительства. Поэтому подрядчики предпочтут построить больше жилых единиц, чем заложено по плану. Ну да, у них ведь есть право играться с плотностью. Больше квартир - больше будет их доход, выше прибыль.

Так выглядели участки под строительство в 2015 году, когда подготовка к проекту только начиналась.



Гиват Земер, стройка еще не началась, но у первой улицы уже есть имя - улица Аллилуйя. Oт зеленого не осталось почти ничего.

Неожиданно для многих, Хайфа стала первым городом, где начали расцветать проекты "пинуй-бинуй". Самым перспективным в этом направлении (рядом Технион и Универ, качественный состав населения) стал район Рамат Ремез, расположенный между Кармелем и Неве-Шаананом. Знакомые всем нам дома-"поезда" с квартирами площадью 40-70 кв. м., были построены еще в 50-ых годах.

Компания Almog вместо снесенного старого 24-квартирного дома на ул. Хавива Райх построила новый дом из 72-х современных квартир.

Компания "Шатит" заканчивает возведение огромного здания на 64 единицы жилья - вместо ранее разрушенного старого дома из 26 квартир.

- Здание в нашем проекте стало в 2014 году первым в стране завершенным проектом "пинуй-бинуй". Мы опередили даже Кирьят Оно и Йехуд-Моноссон (города-пионеры в центре страны), - говорит Эяль Черновицкий, директор риэлтерского агентства "Яшир" и директор компании "Гринберг-Шнеур".

За прошедшие пару лет компания построила на этой улице 5 зданий, всего 270 квартир.

Тихая улица-серпантин с односторонним движением. и шире она не станет. Не знаю, можно ли найти объяснение массовой человеческой наивности? Но покупатели дорогих новых квартир (по цене ~1.5 млн шек.) не ожидали, что улица будет застроена так плотно.

- На презентации мы все впечатлились: дом на картинке будет окружен лесом. Но нам не пришло в голову, что там, где на анимации зеленый, в будущем будет возведено соседнее здание, - жалуются активисты домкомов. - Сегодня мы еще можем наслаждаться видом с балкона, но что будет через год, когда в паре метров от наших балконов будут балконы соседнего дома? Мы понимаем, что подрядчики заинтересованы в увеличении своей прибыли. А муниципалитет идет навстречу предпринимателям и позволяет им строить все большее число квартир при отсутствии парковок. Мы возвращаемся домой и в поисках парковки наматываем по три-четыре круга вокруг квартала. Проект запланирован на 930 квартир и всего на 960 парковок. А ведь в каждой семье в среднем 1.4 машины. Cобираются построить еще торговый центр и детский сад. Где же будут парковаться еще 400 автомобилей? Здесь нужна большая подземная автостоянка.

В начале июня Министерство финансов опубликовало документ об изменениях в Законе о планировании и строительстве, который вступит в силу в ближайшие месяцы.

Согласно поправкам, муниципалитеты будет иметь право утверждать план "пинуй-бинуй" с увеличением площади строительства для проекта до 350% от существующей застроенной территории. Главным образом это шаг направлен - да, вы правильно подумали! - на обеспечение прибыли подрядчиков.

Что означают 350% или коэффициент 3.5? Для примера: если в доме под снос есть 16 квартир, то будет построено 56. Нынешние 16 владельцев квартир вселятся в свои квартиры, а остальные 40 квартир продаст подрядчик.

Жильцы новых хайфских домов жалуются на "уплотнение", а между тем в Хайфе коэффициент еще низкий, составляет не более 3. Поглядите на Реховот (я прочитала, обалдела) - 1350 старых квартир заменятся 9520 единицами жилья!

Гиват Земер и Рамот Ремез - это только малая часть развернувшихся в Хайфе проектов.

А в планах еще новые проекты: Рамат Гурэль  (  в честь многолетнего мэра Хайфы) и Рамат Хавив.

В ближайшее время начнется строительство в Мордот Линкольн и Тель-Аарон.

Инженер муниципалитета Хайфы Ариэль Baтерман заявляет, что в течение следующих 20 лет будет построено еще больше новых кварталов и тогда к Хайфе присоединятся еще 200.000 (двести тысяч!) новых жителей.

Прочитала недавно и припала от данных: в Израиле пустуют 163 тысячи квартир - 6.5% квартирного фонда страны.

Хайфа на третьем месте по стране - 10 тыс. незаселенных квартир.

На эту тему можно еще много прочитать и написать. Но никого не интересуют 10 тысяч квартир-призраков в Хайфе (10 тысяч, Карл!)

Так же как никого не волнуют немыслимые транспортные пробки.
Даунтаун захлебывается от машин в любое время дня. Фройд затыкается и машины упираются в длиннючую пробку перед Хоревом.



Забивается даже платный и совсем недешевый кармельский туннель.

Подрядчики давят на муниципалитет и требуют разрешений на все новые и новые микрорайоны. Вырубать лес и превращать в сухой песчанник кармельские ущелья. Больше новых (действительно ли нужных?) квартир!

P.S. Генплан развития Хайфы: 15 тысяч новых квартир и обновление старых районов